Rénovation en copropriété : un maître d’ouvrage à part

Depuis le Grenelle de l’environnement en 2007, les gouvernements successifs ont tous désigné la massification de la rénovation énergétique des bâtiments comme une priorité. Récemment dévoilés, le Plan de relance et le projet de loi de finances (PLF) 2021 l’ont encore rappelé : la rénovation énergétique, et particulièrement celle des ouvrages d’habitation, doit être accélérée. On est encore loin de l’objectif de 500 000 logements rénovés par an ou de la réduction de 15 % de la consommation énergétique finale des bâtiments à l’horizon 2023 par rapport à 2010 (Plan climat). Il faut dire que le secteur présente des natures d’ouvrages variées (maisons individuelles ou habitations collectives) mais aussi des maîtres d’ouvrage divers, professionnels avertis ou novices en la matière : bailleur social ou privé, propriétaire occupant... Impossible donc d’établir une règle commune et force est de constater que, selon les cibles, les solutions jusque-là mises en place n’ont pas toutes été efficaces.

Cette année, aux urgences climatiques et sociales se sont ajoutées les crises sanitaires et économiques. Pour répondre à ces enjeux inédits, le gouvernement a désigné la transition écologique comme fer de lance de son budget pour l’année à venir. La rénovation énergétique en sera une priorité. Le PLF 2021 consacre ainsi un budget de 16,2 milliards d’euros à la transition écologique dans le bâtiment dont 6,6 milliards d’euros prévus par le Plan de relance dédiés à la rénovation énergétique des logements. Ils sont notamment destinés aux maîtres d’ouvrage les plus fragiles : les ménages propriétaires. Le montant des aides financières attribuées, déployées via le nouveau dispositif MaPrimeRénov’ en vigueur depuis le 1er octobre dernier, s’élèvera en 2021 à 1,7 milliard d’euros (budget 2020 maintenu soit 740 millions d'euros + 1 milliard du Plan de relance, renouvelable en 2022). Contrairement à ce qui était prévu au départ, elle est finalement accessible à toutes les catégories de revenus ainsi qu’aux copropriétés et aux propriétaires bailleurs.

Maîtrise d’ouvrage

Au sein des différentes typologies de logements concernés par le dispositif, la copropriété tient une place particulière. Non seulement par ce qu’elle représente 30 % du parc français (voir encadré) dont 60 % date d’avant 1975 mais aussi parce que cette maîtrise d’ouvrage « est constituée d’une somme d’individus aux niveaux de revenus différents, aux attentes parfois divergentes. De plus, la réalisation de travaux lourds peut être anxiogène car longue et coûteuse », a expliqué Laurence Henry-Warot, directrice de l’Association des copropriétés  Rhône-Alpes, lors d’une conférence de presse*. Pas facile de mettre tout le monde d’accord. Les délais de décision sont très longs non seulement car il faut convaincre tout le monde mais aussi parce que les Assemblées générales (AG) ne se tiennent qu’une fois l’an (voir encadré). Résultat, les projets, notamment de grande ampleur n’aboutissent qu’au bout de plusieurs années, quand ils aboutissent. Pour faire pencher la balance, il faut généralement qu’ « ils soient portés par un copropriétaire ou un groupe de propriétaires moteurs, capable d’entraîner les autres avec lui », souligne Alexandre Nicourt, responsable des activités conseil et accompagnement au sein de l'Agence parisienne du climat (APC).

Car pour arriver au bout, il faut franchir plusieurs étapes. Et c’est ce travail en amont qui, s’il est bien préparé, aboutit pour les propriétaires à la réalisation de travaux efficaces avec des gains sur la facture mais aussi sur le confort et la valorisation du patrimoine. Le tout en limitant la note au maximum grâce aux différents systèmes de soutien financier disponibles, nationaux mais aussi locaux. Le concept est séduisant sur le papier mais effrayant pour des copropriétaires qui ne connaissent généralement pas grand-chose ni à ces procédures ni au bâtiment et ses enjeux. D’où la fréquence des travaux de ravalement de façade ou de changements de chaudière qui s’arrêtent là alors même que l’occasion de pousser la démarche pouvait être saisie. Certes il existe une obligation légale d’intégrer une dimension énergétique à ces types de travaux (décret n° 2016-711 du 30 mai 2016 relatif aux travaux d'isolation en cas de travaux de ravalement de façade, de réfection de toiture ou d'aménagement de locaux en vue de les rendre habitables) mais « les dérogations permettent souvent de l’éviter », souligne Olivier Perchet, dirigeant du bureau d’études Enera Conseil.

Pourtant, les projets de rénovation énergétique sont efficients s’ils sont globaux, c’est-à-dire s’ils considèrent le bâtiment et ses déperditions énergétiques comme un tout, chaque poste ayant une incidence sur un autre. Une forte isolation par exemple nécessite une bonne ventilation ainsi qu’un système de chauffage adapté et bien réglé, sans quoi le confort et même l’intégrité du bâti pourraient être menacés. De même, un changement de fenêtres sans isolation des murs n’est pas suffisamment efficace sur les déperditions énergétiques. Evidemment, tout ceci à un coût de départ important - « Il faut compter dans la plupart des cas entre 15 000 et 35 000 euros par logement pour une opération de rénovation globale », précise l’architecte François Pélegrin - avec un temps long de retour sur investissement.

Assistance à maîtrise d’ouvrage

D’où la nécessité de se faire aider. Et là, heureusement, les copropriétaires ne sont pas seuls et il leur est d’ailleurs fortement recommandé de faire appel à des organismes spécialisés pour se faire accompagner sur tout ou partie de leurs démarches. Il peut s’agir de bureaux d’études, de structures publiques, d’associations… (voir encadré) « Nous sommes sollicités par les syndics de copropriété généralement pour la réalisation d’audits énergétiques globaux. Ces derniers étant souvent eux-mêmes déclenchés par un désordre survenu dans les parties communes. Nous en déduisons une liste de préconisations sur le bâti et les systèmes qui aboutiraient à une amélioration de la performance énergétique de l’immeuble », explique Olivier Perchet.  « Avec un prix compris entre 80 et 200 euros par logement, cet audit aux dimensions thermiques, architecturales et économiques, présente l’avantage d’avoir un coût acceptable pour les propriétaires. Il constitue également la porte d’entrée à des réflexions plus larges », confirme Raphaël Claustre, directeur général d’Île-de-France Energies, entreprise spécialisée dans l’accompagnement tout au long du parcours d’une opération de rénovation énergétique. Les différents scenarii sont chiffrés et présentés en AG. Le principe de lancer l’un d’eux, avec ou sans amendement, est voté. Place alors à la maîtrise d’œuvre, qui peut être le même organisme que celui ayant réalisé l’audit. L’heure est à la définition précise des opérations à mener, avec notamment le choix des entreprises intervenantes, l’établissement du budget global et la recherche des aides et subventions auxquels chaque ménage mais aussi la copropriété peut prétendre, en fonction de ses revenus. Tous auront donc une idée précise de combien cela leur coûtera par mois et pendant combien de temps. L’argent étant bien souvent le nerf de la guerre, l’ingénierie financière joue un rôle clé et peut faire pencher la balance.

« Tout au long de cette étape, nous devons nous montrer pédagogues, expliquer quels sont les systèmes constructifs et les équipements les plus efficaces dans la configuration de la copropriété, proposer différentes possibilités esthétiques… », souligne Olivier Perchet.

Les travaux peuvent enfin être validés et votés. « Ce parcours dure plusieurs années. Les AG se tenant une fois par an, chaque retard reporte de plusieurs mois les prises de décision et le lancement effectif des différentes actions », rappelle Alexandre Nicourt de l’APC. A l’image de la copropriété de la barre Saint-Just à Rennes, actuellement en cours de travaux : les premiers échanges ont débuté en 2017. Les travaux s’achèveront en 2022.

MaPrimeRénov’

L’arrivée de MaPrimeRénov’ motivera-t-elle plus de copropriétés et copropriétaires à se lancer ? Car, comme l’a rappelé Karine Bidart, directrice générale de l’APC lors des 24 h du climat qui se sont tenus les 17 et 18 septembre dernier : « Pour atteindre les engagements de l’Etat, il faudrait augmenter le rythme de rénovation des copropriétés par dix. » Depuis les dernières annonces, ce sont souvent les affaires mises en attente en raison de la crise sanitaire qui reprennent. L'annonce récente du confinement pourrait stopper la tendance car les AG ne peuvent plus se tenir en physique. « Difficile donc encore de se prononcer », rappellent les professionnels du secteur qui s’accordent à dire que la simplification des dispositifs ainsi que l’intégration des ménages aisés est une bonne chose.

*Conférence de presse organisée par la Copro des Possibles, programme de mobilisation et d’accompagnement des copropriétés dans leurs démarches de travaux de rénovation énergétique, le  10 septembre dernier.