(c) Simon Guesdon L'accès à un espace extérieur au bureau est un atout à la fois pour attirer les talents et pour faire gagner de la valeur au bien. (ici : le 17 Hoche à Paris, Axel Schoenert architectes)
Bureaux : vers toujours plus d’extérieur
La crise sanitaire bouleverse le monde du travail. Le télétravail, vécu dans un premier temps comme une obligation due au confinement, s’impose comme une alternative crédible aux modes d’organisation « classiques », floutant la frontière entre vie personnelle et vie professionnelle. « Avons-nous toujours besoin de bureau ? » se demandait même le groupe Gécina en mars 2021 dans une étude réalisée par le cabinet Elabe. Le retour à la « normale » semble montrer que oui. Les salariés y sont plutôt favorables. Une enquête commandée par Microsoft et réalisée en janvier dernier auprès de 31 000 travailleurs dans 31 pays a montré qu’une majorité d’employés ne veut pas revivre les conditions de travail à distance imposées au plus fort de la crise. Si 73 % des personnes interrogées souhaitent conserver la possibilité de télétravailler, ils sont aussi 67 % à désirer passer plus de temps en présentiel avec leurs équipes.
Le 8e baromètre Paris Workplace réalisé par l’Ifop pour la Société foncière lyonnaise (SFL) publié cet automne, se penche quant à lui sur les attentes des salariés en matière de lieu de travail en prenant en compte les effets des différents confinements. Les résultats diffèrent selon les générations. Ainsi, si les moins de 35 ans sont les plus heureux de retrouver leurs bureaux, ils ont aussi élevé sensiblement leurs niveaux d’exigences. Le lieu de travail, « confronté désormais à la concurrence du domicile », va devoir prouver sa capacité à satisfaire les attentes.
Tendance de fond
« Oui, la Covid a été un électrochoc mais il n’a fait que confirmer une tendance déjà existante depuis plus de dix ans », nuance l’architecte Axel Schoenert. Une analyse confirmée par l’étude Gecina : « Interrogés sur les mutations à l’œuvre dans le monde du travail ces dernières années, les dirigeants identifient deux phénomènes sociétaux majeurs. Le sens et la fonction accordée au travail évoluent. Ils sont perçus de plus en plus comme un vecteur d’épanouissement, de quête de sens et de reliance sociale. En parallèle, l’horizontalisation de la société et la délégitimation des figures d’autorité se traduisent notamment par l’aspiration à plus d’autonomie et de responsabilités quitte à bousculer la hiérarchie. La crise sanitaire aura accéléré cette tendance et révéler le caractère essentiel du contact humain en entreprise. Pas de rupture donc mais une certitude se dessine : le bureau a encore de beaux jours devant lui mais dans une conception renouvelée. Il devient un espace dédié au travail en équipe et au partage. D’un lieu statique, il devient dynamique. L’immobilier tertiaire devra désormais répondre à ces défis pour faire du bureau un lieu de vie désirable. »
Les entreprises ont compris que la qualité de vie sur le lieu de travail était devenue un enjeu concurrentiel majeur pour attirer et conserver des talents de plus en plus exigeants. Multiplication des typologies d’espaces de travail, flexibilité des lieux… Ces derniers s’adaptent à l’usager et plus l’inverse, comme ces zones de restauration ou les coins café qui deviennent également des lieux de réunion. Les collaborateurs ont ainsi chacun la possibilité de trouver un endroit qui leur correspond selon le moment de la journée, les tâches à accomplir, l’humeur…
L’accès à l’extérieur : un prérequis
(c) Axel Schoenert architectes
L'accessibilité des terrasses est également souvent associée à leur végétalisation. (Ici : UFO, siège du Bon Coin, Axel Schoenert architectes)
Dans ce contexte, selon l’enquête SFL, les bureaux incluant des espaces extérieurs, sont plébiscités notamment par les moins de 35 ans. 55 % d’entre eux les utilisent pour travailler et 56 % pour organiser des réunions (respectivement 11 points et 19 points de plus que les +35 ans). Des lieux considérés comme autant d’espaces de vie où l’on déjeune, téléphone, s’isole, travaille… De plus, 91 % des personnes interrogées (tous âges confondus) confirment utiliser les espaces extérieurs au sein de leur bureau pour faire une pause, 81 % pour déjeuner et même 27 % pour faire du sport. « Les espaces extérieurs, qui étaient encore optionnels dans la tête des investisseurs, sont aujourd’hui un prérequis », soulignait l’architecte Nicolas Laisné dans le baromètre Paris Workplace. Quand la place au sol est un luxe, comme il est fréquent en zones urbaines où sont situés une grande majorité des immeubles tertiaires, la toiture-terrasse sait faire entendre ses arguments. Bien conçue (voir encadré), elle peut accueillir toutes sortes d’activités, de l’espace de repos, à la « salle » de réunion en passant par le potager (voir encadré). Avec, en prime, une vue potentiellement imprenable combinée au calme des hauteurs.
L’incontournable certification
Cette équation est d’autant plus rentable qu’elle fait gagner des points dans la course aux certifications et autres labels. Breeam, HQE, Leed… « Aujourd’hui, on ne fait plus de bâtiments tertiaires non certifiés, sous peine de ne pas trouver d’acquéreurs », souligne Axel Schoenert. La valeur de l’immeuble se chiffre aussi en termes de services rendus à l’occupant et son territoire. Si les toitures-terrasses accessibles permettent de cocher les cases du bien-être des collaborateurs, elles répondent aussi, si elles sont agrémentées de végétalisation, aux exigences de bonne gestion des eaux pluviales et de retour de la nature en ville. La terrasse devient un atout dont les mètres carrés se payent. Certes le coût de construction peut être plus élevé mais le loyer le sera aussi et les prétendants plus nombreux. Axel Schoenert rappelle d’ailleurs que « dans un même quartier, les bureaux avec terrasses sont souvent occupés plus rapidement que les autres ».
Pour illustrer cette tendance, Étanchéité.Info vous invite à découvrir trois exemples de bâtiments de bureaux ouverts sur l’extérieur et fiers de l’être.
Campus Orange : « des parcours et des espaces de travail favorisant l’interactivité,
l’échange et la sérénité »
Maison Bayard : « Profiter pleinement du vert et des vues sur la capitale »
Osmose : « Des terrasses comme autant de prolongements des bureaux »
Une conception sous contraintes techniques
Techniquement, dans le neuf, les règles d’accessibilité des terrasses sont prises en compte en phase conception par les promoteurs : garde-corps, protection de l’étanchéité… sont déjà en place. En revanche, en rénovation, il est nécessaire d’évaluer en amont les capacités de la toiture à supporter la surcharge induite par ce nouvel usage, de vérifier la pente afin d’adapter le type de protection à rapporter ainsi que la classe de compressibilité de l’isolant existant si celui-ci est conservé. Le nouveau complexe d’étanchéité à mettre en œuvre devra avoir un classement FIT (performances à la fatigue, à l’indentation et à la température définies dans la NF P84-354) adapté, soit au moins F4 I4 T2 dans le cas de protection dure, F5 I4 T2 dans le cas de protection par dalles sur plots (avec classement renforcé I5 sous platelage bois. De la même manière, en cas d’intégration d’un procédé de végétalisation, le procédé d’étanchéité devra être choisi en conséquence. Il faudra enfin veiller à intégrer l’ensemble des équipements requis pour la sécurité de l’ouvrage et de ses utilisateurs (garde-corps et protection de l’étanchéité) ainsi qu’un accès.
L’agriculture urbaine se développe sur les toitures des bureaux
Les installations potagères en toiture séduisent de plus en plus les entreprises. Les exemples se multiplient comme sur les toits de l’immeuble Shift, de la maison Bayard ou Osmose. Les objectifs ne sont pas ici tant la production de fruits et légumes que de créer du lien entre les collaborateurs et de les sensibiliser aux problématiques de la préservation de la nature et de la biodiversité.
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