"Avec la surélévation, tout le monde y gagne"

Etanchéité.Info Qu’est-ce qui vous a amené à créer UpFactor ?

Didier Mignery à la création d’UpFactor en 2017, le concept de surélévation était très peu exploité alors qu’il existe depuis toujours ! à Paris par exemple, les immeubles sur l’île de la Cité ont été déjà réhaussés à plusieurs reprises. En tant qu’architecte, j’ai tout de suite cherché à exploiter ce potentiel. Mon premier chantier parisien a d’ailleurs été ma première surélévation. C’était en 2015 et par un heureux hasard du calendrier, c’était aussi l’année où la Mairie de Paris cherchait de nouvelles solutions pour créer des logements sans étaler la ville. L’Agence parisienne d’urbanisme (Apur) venait également de lancer ses premières études sur les possibilités d’exploitation des toits dans la capitale… Néanmoins, j’ai réalisé que ce n’était pas suffisant, que certaines données, notamment cadastrales, ne sont pas à jour. Les hauteurs des bâtiments par exemple, y sont mal renseignées. Il fallait donc aller plus loin.

E.I. Comment avez-vous réussi à récupérer ces informations ?

D.M. Nous avons utilisé les données aériennes fournies par l’Institut national de l’information géographique et forestière (IGN) qui cartographient, par nuages de points, la morphologie des bâtiments. Grâce au logiciel que nous avons développé, nous avons transformé ces informations en une sorte de plan de la ville en trois dimensions intégrant les formes et les volumes de chaque bâtiment mais également en qualifiant les surfaces de toitures.

L’étape suivante, c’était, pour chaque parcelle, d’y superposer les règles d’urbanisme qui s’y appliquent, aussi bien en matière de hauteur que de retrait de toiture ou de distances entre deux bâtiments. Deux ans plus tard, notre logiciel était opérationnel. Depuis nous sommes capables de définir quel immeuble est surélevable et de combien d’étages dans plus de quinze métropoles en France.

E.I. Diagnostiquer, c’est bien mais concrétiser, c’est mieux !

D.M. Evidemment et c’est pourquoi nous proposons une offre clé en main. Notre rachat en juillet dernier par le groupe Polylogis nous a notamment permis d’élargir nos domaines de compétences et d’accélérer notre développement. Nous sommes également en mesure, en tant qu’assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO), d’accompagner les porteurs de projet de l’identification au lancement des travaux.

E.I. A qui vous adressez-vous ?

D.M. Nous avons plusieurs typologies de clients. Au départ, nous pensions cibler principalement les promoteurs mais ils sont finalement peu réceptifs compte tenu de la configuration des projets. Notre service tout compris prend donc tout son sens car nous pouvons nous substituer à eux. Les collectivités locales sont beaucoup plus intéressées, d’autant plus que nous avons constaté que les bâtiments publics sous-exploitent largement, en termes de hauteur, les possibilités offertes par les PLU. Les bailleurs sociaux ont également perçu les bénéfices qu’ils pouvaient tirer de notre solution ainsi que, de plus en plus, les copropriétés.

E.I. Quels avantages ces acteurs peuvent-ils en tirer ?

D.M. Nos projets ne se heurtent à aucune contrainte légale car elles sont intégrées dès le lancement du processus. En outre, le droit de construire sur le toit se monnaye. En le vendant, un propriétaire, quel que soit son statut, récupère une manne financière qu’il peut utiliser par exemple pour réaliser des travaux de rénovation, l’installation d’un ascenseur… L’acheteur, quant à lui, fait fructifier cet investissement en commercialisant les appartements nouvellement créés. Quand on connaît le prix du mètre carré dans l’immobilier, la valorisation de ces ouvrages est certaine. Par exemple, à Paris, dans le 14^e arrondissement, nous avons surélevé un immeuble de deux niveaux et quatre logements pour un total de 337 m² dans une copropriété. Les nouveaux appartements mis en vente sont partis comme des petits pains. Le chantier vient de démarrer.

La surélévation peut également influencer les politiques publiques. Ainsi, la ville de Strasbourg voulait créer quatre nouvelles ZAC en périphérie avec tous les aménagements urbains induits, notamment de transport. Après notre diagnostic, les élus ont décidé de n’en lancer que deux et de réinjecter le budget prévu dans des projets de revalorisation de l’existant. Au final, tout le monde y gagne.

E.I. A combien évaluez-vous le potentiel ?

D.M. Il faut garder en tête que ces projets sont généralement de petites tailles. Entre quatre et vingt logements sont créés. à Strasbourg par exemple, nous avons identifié plus de 3 300 immeubles surélevables soit environ 38 000 logements. à Nice, ville déjà très dense, si l’on ne compte que les copropriétés, ils sont 200, soit 3 750 logements. Côté bailleurs sociaux, à Lyon, 3 000 logements pourraient être construits sur les toits du parc social.

E.I. Quelle seraient les contraintes techniques qui pourraient empêcher de telles surélévations ?

D.M. Nous sommes capables de nous adapter à tous types d’architecture, même s’il est vrai qu’intervenir sur un toit terrasse est plus simple. D’ailleurs, les réfections d’étanchéité sont souvent une occasion à saisir pour lancer de tels projets. Nous étudions évidemment toutes les contraintes techniques générées par une surélévation. Par exemple, à Strasbourg, qui est en zone de sismicité 3, nous limitons, par précaution, les extensions à deux étages. En effet, si l’agrandissement dépasse 30 % de la surface de l’existant, la réglementation impose la réalisation de calculs très complexes qui peuvent rebuter.

Nous nous heurtons également parfois aux exigences des Architectes de bâtiments de France (ABF) qui interdisent dans certains cas les surélévations. Néanmoins certains, comme ce fut le cas à Nice, ne refusent pas toutes nos propositions.

E.I. Et la question de charges ?

D.M. Elle se résout par l’analyse et si besoin le renforcement de la structure. Néanmoins, il est vrai que ce dernier a un coût et nécessite des travaux lourds. Mais la surcharge n’est pas un souci récurrent, notamment sur les ouvrages en béton, d’autant plus que les surélévations sont généralement en structure légère en bois, en acier ou les deux.